주택담보대출의 한도는 LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율)에 따라 결정됩니다.
또한 DSR(총부채원리금상환비율) 등 가계대출관리 기준에 의하여 대출 신청자 및 배우자의 소득규모, 기존 주택담보대출 보유여부 등에 따라 대출가능여부나 한도가 달라질 수 있으므로 자금을 사용하기 이전에 충분한 상담이 필요합니다.
LTV DTI DSR에 대해 아래에서 자세히 알아보겠습니다.
LTV
담보인정비율(Loan-To-Value ratio)
LTV는 주택담보대출 취급시 해당 주택의 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율입니다. 즉 주택가격 중에서 주택담보대출금액이 차지하는 비율로서 금융회사의 주택담보대출 취급한도를 산정하는 기준이 됩니다.
LTV는 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출합니다.
차주의 부도시 금융회사보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제됩니다.
금융회사의 신규 주택담보대출 취급시 적용되는 LTV는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 해당 주택이 속한 지역과 차주의 특성에 따라 상이할 수 있습니다.
DTI
DTI (총부채상환비율 Debt-To-Income ratio)
DTI는 차주의 부채부담능력을 측정하는 지표입니다. 차주의 소득에서 금융부채 원리금 상환액이 차지하는 비율, 즉 연간소득대비 연간 대출원리금 총액의 비율을 의미합니다.
DTI는 다음의 방식으로 산출합니다.
(新DTI) 2018년1월부터 기존 주택담보대출이 있는 경우, DTI 산정시 신규 뿐 아니라 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영합니다. 기타대출은 이자만 반영합니다.
연소득은 ‘증빙소득’으로 산정하는 것이 원칙입니다. 최근의 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관적인 소득증빙자료를 이용하여 확인합니다.
DSR
모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 심사 과정에서 기존 가계대출 원리금 상환부담 전액을 반영함으로써, 차주의 실제 상환능력에 부합하는 대출이 이뤄지도록 하는 자율적 여신심사제도입니다.
각 금융회사별로 고(高)DSR 대출을 일정비율 이하로 관리합니다.
※ 2018년3월 은행권 도입, 제2금융권으로 확대시행
- 모든 유형의 가계대출시 산출하는 것이 원칙
*전세보증금담보대출, 예적금담보대출, 유가증권담보대출 등 포함 - 서민 실수요자 배려를 위하여 서민금융상품*, 소액신용대출, 전세자금대출, 지자체 지원 협약대출, 국가유공자 대상 저금리대출 등 신규 취급시 적용 예외
*새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론 등
소득산정
- ‘증빙소득’으로 확인이 원칙(근로소득원천징수영수증 등 객관성 있는 소득확인자료)
- 증빙소득 제출이 어려운 경우 ‘인정소득'(국민연금·건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료). ‘신고소득'(금융소득 등 대출신청자가 제출한 자료) 활용
부채산정
- 대출종류(주택담보대출, 신용대출 등), 상환방식(분할, 일시상환) 등에 따라 원금산정
*예: 마이너스통장(신용대출) 3,000만원을 쓰는 경우, 대출총액(3,000만원)을
10년(신용대출 기준)으로 나눈 300만원이 연간 원금 - 모든 대출의 이자는 실제부담액